Vous penchez, a priori, davantage pour la location meublée ? Les recettes tirées de celle-ci sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. En location meublée, le bailleur offre un service supplémentaire au locataire : la fourniture de meubles. Cela se traduit par des loyers 10 à 20% plus élevés qu'en location nue, pour des baux d'un an meublé, selon la FNAIM. Autre avantage majeur, la fiscalité. Si vos recettes annuelles n'excèdent pas une certaine limite au titre de l'année d'imposition, vous bénéficiez du régime micro-BIC. Vous profitez alors d'un abattement forfaitaire de 50%, contre 30% sur vos revenus fonciers si vous retenez la location nue. En revanche, ayez à l'esprit que vous devrez gérer le turn-over des locataires, et que vous devrez respecter les conditions imposées par votre commune, notamment si vous optez pour la location de très courte durée. A titre de comparaison, le bail pour une location nue est de trois ans reconductibles.

Optez plutôt pour le régime réel en location nue

Si vous louez un logement nu, les loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Deux options fiscales s'offrent à vous :

• Si vous ne dépassez pas les 15 000 euros de recettes (hors charges) : vous bénéficiez du régime micro-foncier. Comme indiqué précédemment, un abattement forfaitaire de 30% s'applique. Ce régime n'est intéressant que si les charges effectives sont inférieures ou égales à l'abattement de 30%.
• Si vous dépassez les 15 000 euros de revenus locatifs : c'est le régime réel qui s'applique. Il est plus intéressant, car il permet de déduire un bon nombre de charges (frais de notaire, intérêts d'emprunt…), et ainsi, de diminuer le montant de votre impôt. Le revenu foncier imposable est égal à la différence entre le montant des loyers perçus et le total des dépenses et frais déductibles liés à votre bien. Après déduction de vos charges, votre résultat foncier est, soit bénéficiaire, soit déficitaire. S'il est positif, vous n'êtes imposé que sur la différence. S'il est négatif, vous pouvez déduire ce déficit de votre revenu brut global, dans la limite de 10 700 euros par an

Imaginons que vous avez encaissé 12 000 euros de loyers et avez supporté 5 000 euros de charges. En régime réel, vous serez imposé sur un revenu net de 7 000 euros (12 000 – 5 000) et en micro-BIC, avec 30% d'abattement, soit sur 8 400 euros.

Le statut LMNP, quels avantages ?

Le statut du loueur en meublé non-professionnel concerne tout type de logement (ancien, neufs, résidence d'étudiants et de services). Il s'agit souvent d'appartements de petites surfaces, studios ou deux-pièces que recherchent les étudiants ou personnes en déplacement. Pour avoir ce statut, il faut renseigner le formulaire P0i dans les 15 jours suivant le début d'activité (date d'achat, ou au plus tard dans les 15 jours suivant l'arrivée du premier locataire) au Tribunal de Commerce de la région de votre bien loué. A noter : si vous louez un meublé de tourisme, il faudra remplir le formulaire Cerfa 14004 en mairie. Le formulaire P0i permet d'obtenir un numéro d'immatriculation, appelé numéro SIRET, qui sera utile pour les déclarations fiscales. Comme l'explique Jérôme Benaïnous, du cabinet Afex, "le LMNP est un statut hybride entre la fiscalité des particuliers et celle des entreprises, et tire parti du meilleur des deux. "Il permet généralement de payer peu d'impôt sur les loyers durant la location du bien et de profiter de réductions significatives sur la plus-value à la revente", ajoute-t-il. 

Avec le LMNP, vos revenus locatifs (charges comprises) sont considérés comme commerciaux (BIC) et non fonciers. Ils ne doivent pas dépasser 23 000 euros au titre de l'année d'imposition. De plus, ce statut est réservé à ceux dont les revenus locatifs n'excèdent pas les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories suivantes : traitements et salaires, BIC, bénéfices agricoles et bénéfices non-commerciaux. Par conséquent, vous bénéficiez automatiquement du statut LMNP en micro-BIC, et donc de l'abattement forfaitaire de 50%. Vous avez toutefois la possibilité de demander à profiter du régime réel. Comme pour la location nue, le régime réel s'avère parfois plus avantageux fiscalement, car il permet de déduire bon nombre de charges réelles. 

La liste des charges courantes déductibles est vaste et concerne les charges ou frais fixes (électricité, eau…), la taxe foncière, la taxe d'habitation notamment. D'autres charges sont amortissables comme les travaux d'amélioration (réfection d'une salle de bain par exemple) et l'achat de mobilier (lit, canapé, cuisine équipée). On parle d'amortissement pour désigner la perte de valeur du bien pour une période donnée. "Avec le régime réel, vous déduisez charges et amortissements de vos recettes locatives, souligne Jérôme Benaïnous. Elles sont ainsi réduites, voire ramenées à zéro. Elles peuvent même échapper à l'impôt. En outre, en LMNP au régime réel, vous comptabilisez des amortissements pour baisser votre imposition."

Prenons un exemple, vous louez en meublé un logement d'une valeur de 200 000 euros pour un loyer de 600 euros par mois soit 7 200 euros par an. Lorsque vous déclarez les loyers, vous retranchez 2 700 euros d'intérêts d'emprunt, auxquels s'ajoutent 1 000 euros de charges diverses. Vos loyers sont ainsi ramenés à 3 500 euros. C'est sur cette somme que vous serez imposé, et non sur 7 200 euros.

Investir en Pinel, idéal pour certains

La loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, si vous investissez dans du neuf, sous conditions. Pour ce faire, vous devez vous engager à louer le logement en résidence principale du locataire pour une durée minimale de six ans, douze ans au maximum. Malgré quelques contraintes (plafonnement des loyers, durée minimale de location, montant plus élevé à l'achat, achat possible seulement dans les zones éligibles), un investissement Pinel permet de réduire de façon significative l'impôt sur le revenu. Il s'avère particulièrement intéressant pour les personnes payant plus de 3 000 euros d'impôts par an. Ce dispositif permet d'acquérir jusqu'à 300 000 euros par an. Il est donc possible d'accumuler ses biens immobiliers au fil des ans et de cumuler ses réductions d'impôts dans la limite de 10 000 euros par an.

Sur le papier, le logement doit être mis en location au maximum un an après la date d'acquisition ou d'achèvement des travaux. La location en dispositif Pinel est une location nue, où vous pouvez choisir parmi ces 2 régimes fiscaux : le micro foncier ou le réel. En micro foncier, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30% et ne pouvez déduire aucune charge. En régime réel, aucun abattement forfaitaire (votre impôt est calculé sur la totalité de vos revenus fonciers), mais vous avez la possibilité de déduire des charges. Attention : c'est un régime que vous devez conserver au moins 3 ans. Assurez-vous donc que vos charges sur les trois ans à venir seront supérieures à l'abattement forfaitaire.

En contrepartie, l'Etat vous accorde un pourcentage proportionnel à la durée d'engagement sous forme de réduction d'impôts : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. L'achat étant plafonné à 300 000 euros par an, la réduction maximale d'impôt est de 6 000 euros par an. C'est donc un dispositif très avantageux et rien ne vous empêche de louer des biens en LMNP et d'autres en Pinel. Au bout de 12 ans, vous devrez sortir du dispositif Pinel et en choisir un autre ou vendre votre bien.